Para quienes buscan hacer crecer su dinero y generar ingresos adicionales, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) representan una alternativa para invertir en oficinas, centros comerciales, hoteles, parques industriales y otros inmuebles sin adquirir una propiedad completa.
De acuerdo con Josefina Moisés Oliver, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), es posible comenzar con alrededor de 500 pesos, dependiendo de la casa de bolsa elegida y del precio de los certificados.
“Puedes entrar con poco dinero, no tienes que ser dueño de un bien raíz completo para poder invertir”, explicó durante una sesión de Jueves de Bolsa, organizada por la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
¿Qué son las FIBRAs y cómo funcionan?
Las FIBRAs son fideicomisos que reúnen dinero de inversionistas para adquirir, construir o administrar propiedades destinadas principalmente al arrendamiento.
En lugar de comprar directamente un inmueble, las personas adquieren Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), que representan una participación económica en el fideicomiso.
Por ejemplo, una FIBRA puede administrar varios parques industriales y centros comerciales. Los ingresos provenientes de sus contratos de arrendamiento permiten cubrir gastos operativos y realizar distribuciones entre los inversionistas.
La legislación mexicana establece que estos fideicomisos deben distribuir al menos 95% de su resultado fiscal anual para mantener su régimen fiscal.
Sin embargo, esto no significa que los inversionistas reciban un rendimiento garantizado de 95% sobre su dinero.
¿Cómo invertir en FIBRAs desde 500 pesos? Paso a paso
Para comenzar a invertir en estos instrumentos no es necesario tener experiencia en el sector inmobiliario, aunque sí resulta importante comprender sus características.
Paso 1. Abrir una cuenta en una casa de bolsa
El primer requisito es ser mayor de edad y abrir una cuenta en una institución financiera autorizada que permita comprar instrumentos del mercado de valores mexicano.
Paso 2. Depositar dinero en la cuenta
Una vez habilitada, el inversionista puede transferir recursos desde su cuenta bancaria. Algunas plataformas permiten comenzar con cantidades pequeñas.
Paso 3. Buscar las FIBRAs disponibles
Dentro de la plataforma se pueden consultar las FIBRAs que cotizan en bolsa, sus precios y los sectores inmobiliarios en los que invierten.
Paso 4. Comprar certificados
El inversionista debe verificar cuánto cuesta cada CBFI y cuántos puede adquirir con su presupuesto. La cantidad de 500 pesos es una referencia inicial, no un monto mínimo universal.
Paso 5. Dar seguimiento a la inversión
Después de comprar, conviene revisar los reportes financieros, las distribuciones y el comportamiento del precio de los certificados.
¿Cuánto dinero puedes ganar invirtiendo 500 pesos en FIBRAs?
Las ganancias dependen del desempeño del fideicomiso, los ingresos por arrendamiento, las distribuciones realizadas y las variaciones del precio de sus certificados.
Por ejemplo, si una inversión de 500 pesos generara una distribución anual equivalente a 8%, el inversionista recibiría 40 pesos durante un año, antes de impuestos y comisiones.
Este cálculo es únicamente ilustrativo y no representa una tasa ofrecida o garantizada por las FIBRAs.
Además de las distribuciones, existe la posibilidad de obtener ganancias si aumenta el precio de los certificados y posteriormente se venden a un valor superior al de compra.
No obstante, también pueden registrarse pérdidas cuando disminuye su cotización.
¿Cada cuánto pagan las FIBRAs?
Una de las características de estos instrumentos es la posibilidad de recibir distribuciones periódicas provenientes de las operaciones inmobiliarias.
Josefina Moisés Oliver explicó que, aunque existe una obligación de distribución anual del resultado fiscal, muchas FIBRAs realizan pagos trimestrales y algunas incluso mensuales.
La frecuencia y el monto dependen de las políticas y resultados de cada fideicomiso.
Por ello, antes de invertir es recomendable consultar el historial de distribuciones, sin asumir que los pagos anteriores se repetirán.
¿Qué tan grande es el mercado de FIBRAs en México?
Las FIBRAs se han consolidado como una alternativa de financiamiento e inversión dentro del sector inmobiliario mexicano.
Al segundo trimestre de 2026, los fideicomisos agrupados en AMEFIBRA administraban más de 31 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable, distribuidos en 2,210 propiedades.
Estos inmuebles abarcan sectores como el industrial, comercial, hotelero y de oficinas, entre otros.
Su estructura permite que inversionistas individuales participen indirectamente en portafolios inmobiliarios que, por su tamaño, difícilmente podrían adquirir de manera individual.
¿Qué riesgos existen al invertir en FIBRAs?
Aunque están respaldadas por activos inmobiliarios, las FIBRAs no son inversiones libres de riesgos.
Entre los principales factores que pueden afectar sus resultados están la desocupación de inmuebles, la disminución de rentas, el endeudamiento, los movimientos en las tasas de interés y las variaciones del mercado bursátil.
Además, vender certificados depende de que existan compradores disponibles, por lo que la liquidez puede variar entre emisoras.
En materia fiscal, las distribuciones pueden estar sujetas a retenciones de Impuesto sobre la Renta (ISR). Las ganancias obtenidas por la venta de certificados también pueden tener beneficios fiscales cuando se cumplen los requisitos legales aplicables.
¿Conviene invertir en FIBRAs para generar ingresos pasivos?
Las FIBRAs pueden resultar atractivas para quienes buscan diversificar sus ahorros y obtener ingresos inmobiliarios sin encargarse directamente de cobrar rentas, administrar contratos o dar mantenimiento a una propiedad.
Luis Ortiz de Montellano, especialista financiero y autor de Vivir de las FIBRAs y La Mejor FIBRA, ha destacado estos instrumentos como una forma de acercarse al sector inmobiliario mediante el mercado bursátil.
Sin embargo, empezar con 500 pesos no significa obtener ingresos suficientes para vivir de las rentas.
La cantidad invertida, el tiempo de permanencia, los rendimientos y la reinversión de las distribuciones son factores relevantes para construir un patrimonio.
Antes de elegir una FIBRA, lo recomendable es comparar sus propiedades, niveles de ocupación, endeudamiento, historial de pagos y riesgos financieros, considerando siempre los objetivos y el horizonte de inversión de cada persona.
